Das Nordis-Gesetz ist eine Schutzma\u00dfnahme, die die Transparenz f\u00fcr Verbraucher erh\u00f6ht und die Einf\u00fchrung von gestaffelten Obergrenzen zum Ziel hat. Der Kauf einer Immobilie, die sich noch in der Planungsphase befindet, birgt f\u00fcr K\u00e4ufer eine Reihe gro\u00dfer Risiken, die auf den von den K\u00e4ufern geleisteten hohen Anzahlungen, Verz\u00f6gerungen bei der \u00dcbergabe der Wohnungen und der Unm\u00f6glichkeit f\u00fcr den K\u00e4ufer, zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob es sich um ein einmaliges Verkaufsversprechen handelt, beruhen. Das Nordis-Gesetz sieht daher eine Reihe von L\u00f6sungen f\u00fcr diese Probleme vor.<\/p>\n\n\n\n
1.Strenge H\u00f6chstgrenzen f\u00fcr Vorauszahlunge<\/p>\n\n\n\n
Mit der Verabschiedung des Gesetzes k\u00f6nnen Immobilienentwickler keine unbegrenzten Vorauszahlungen mehr einziehen.
Das Gesetz sieht klare H\u00f6chstgrenzen vor, n\u00e4mlich: 5 % des Gesamtpreises der Immobilie f\u00fcr die Kaufreservierungsvereinbarung, 15 % zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zusage, 25 % nach Fertigstellung der Tragkonstruktion, 20 % nach Fertigstellung der Installationsarbeiten, wodurch eine Korrelation zwischen dem Prozentsatz der Vorauszahlung und den Bauphasen hergestellt wird. Diese Obergrenzen dienen dazu, die von den K\u00e4ufern im Voraus gezahlten Betr\u00e4ge zu begrenzen und das Risiko zu verringern, im Falle der Nichteinhaltung der vertraglichen Verpflichtungen durch die Bautr\u00e4ger hohe Summen zu verlieren.
Die aus einer Vorauszahlung stammenden Geldbetr\u00e4ge m\u00fcssen auf separaten, f\u00fcr das Projekt bestimmten Konten hinterlegt werden, um zu verhindern, dass die Mittel f\u00fcr andere Zwecke als die, f\u00fcr die sie eingenommen wurden, verwendet werden, d. h. dass das Geld der K\u00e4ufer f\u00fcr andere Investitionen verwendet wird.<\/p>\n\n\n\n
Diese Ma\u00dfnahme gew\u00e4hrleistet somit ein h\u00f6heres Ma\u00df an Vertrauen f\u00fcr K\u00e4ufer, aber auch einen Schutz vor illegalen Praktiken seitens der Bautr\u00e4ger. Diese Bestimmungen sind nicht zwingend, es kann auch davon abgewichen werden. So k\u00f6nnen Bautr\u00e4ger auch Anzahlungen von mehr als 5 % einziehen, wenn sie eine Versicherungspolice vorlegen, die einer Bank-\/Finanzgarantie entspricht und zur Sicherung der Fertigstellung des Projekts erforderlich ist. Gem\u00e4\u00df dem Verfahren einer Bankgarantie verpflichtet sich eine Bank als Garant, einem Beg\u00fcnstigten einen bestimmten Betrag zu zahlen, wenn der Kunde der Bank, der Auftraggeber, einer vertraglichen Verpflichtung nicht nachkommt. Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass es den Handel erleichtert und damit eine bessere Ausf\u00fchrung der Arbeiten gew\u00e4hrleistet.<\/p>\n\n\n\n
Mit der Anzahlung von 5 % wird die Kaufreservierung vorgenommen, sodass das Nordis-Gesetz eine Frist von maximal 60 Tagen vorsieht, innerhalb derer die Reservierung in ein Kaufversprechen umgewandelt werden muss. Innerhalb dieser Frist wird der Kaufvorvertrag vor einem Notar abgeschlossen, andernfalls wird die Anzahlung innerhalb von 30 Tagen zur\u00fcckerstattet. Diese Bestimmung soll verhindern, dass Geldbetr\u00e4ge, die der K\u00e4ufer f\u00fcr eine Reservierungsvereinbarung gezahlt hat, die nicht voranschreitet, einbehalten werden.<\/p>\n\n\n\n
Wurden die notwendigen Schritte zur F\u00f6rderung der Vereinbarungen zwischen Bautr\u00e4gern und Verbrauchern nicht unternommen, indem der Bautr\u00e4ger aus eigenem Verschulden den Vorvertrag oder Vertrag abgeschlossen hat, ist er verpflichtet, den K\u00e4ufern den gesamten Betrag zur\u00fcckzuerstatten. Im Falle einer Insolvenz des Bautr\u00e4gers werden die K\u00e4ufer jedoch nach dem rum\u00e4nischen Staat zu bevorrechtigten Gl\u00e4ubigern und haben Vorrang bei der R\u00fcckforderung ihres Geldes.<\/p>\n\n\n\n
Um die Effizienz und Sicherheit der Vorg\u00e4nge zu verbessern, sind auch Sanktionen f\u00fcr die Umgehung gesetzlicher Bestimmungen oder die T\u00e4uschung der Verbraucherinteressen, wie z. B. die Verwendung von Mitteln f\u00fcr andere Zwecke, vorgesehen. Daher sind Strafen in H\u00f6he von 1 % des Umsatzes des Bautr\u00e4gers vorgesehen. Diese Ma\u00dfnahme wirft eine Reihe von Schwierigkeiten auf, die beispielsweise das Fehlen einer Umsatzhistorie, das Fehlen von Verfahren zur \u00dcberwachung der Mittel bzw. der f\u00fcr die Projekte bestimmten Konten mit sich bringen. All diese Schwierigkeiten erfordern unter anderem eine technische und rechtliche \u00dcberarbeitung.<\/p>\n\n\n\n
Mit Inkrafttreten des Gesetzes m\u00fcssen Kaufversprechen zwingend im Grundbuch eingetragen werden, um jegliche Unsicherheit hinsichtlich der Einzigartigkeit des Versprechens auszur\u00e4umen und aufeinanderfolgende Ver\u00e4u\u00dferungen zu verhindern. Auf diese Weise hat der K\u00e4ufer Zugang zur \u00dcberpr\u00fcfung der Situation der Immobilie, und die K\u00e4ufer profitieren von einer gr\u00f6\u00dferen Transparenz des Immobilienmarktes, um das Vertrauen der K\u00e4ufer zu st\u00e4rken.<\/p>\n\n\n\n
Die von den Bautr\u00e4gern von den Kunden erhaltenen Anzahlungen werden auf ein separates Bankkonto eingezahlt, um sicherzustellen, dass diese Mittel ausschlie\u00dflich f\u00fcr die Entwicklung des Projekts verwendet werden und nicht f\u00fcr andere Investitionen der K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n
2. Zwischen Notwendigkeit und Anwendbarkeit: Kritik am Nordis-Gesetz<\/p>\n\n\n\n
Sowohl B\u00fcrger als auch Immobilienentwickler erkennen die Bedeutung und Notwendigkeit der Verabschiedung von Gesetzen an, die die Interessen der K\u00e4ufer streng sch\u00fctzen. Dennoch wird der Entwurf wegen mangelnder Klarheit und Schwierigkeiten bei der eigentlichen Umsetzung kritisiert.
Erstens sieht das Gesetz keine klaren Sanktionen f\u00fcr den Fall vor, dass die Anzahlung nicht zur\u00fcckgezahlt wird, wenn der Kaufvertrag nicht innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen wird. Das Fehlen ausdr\u00fccklicher Sanktionen f\u00fchrt somit zu einer mangelnden Vorhersehbarkeit bei der Anwendung des Gesetzes. Dar\u00fcber hinaus gibt es in Rum\u00e4nien noch keine standardisierten Produkte zur Absicherung der Fertigstellung von Projekten, was die Bestimmung in der Praxis unanwendbar macht.
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Gleichzeitig sieht das Gesetz vor, dass die aus den Anzahlungen eingenommenen Betr\u00e4ge nur mit Zustimmung des Bauleiters oder Projektmanagers verwendet werden d\u00fcrfen. Da diese Mitarbeiter des Immobilienentwicklers sind, k\u00f6nnte sich m\u00f6glicherweise ein Interessenkonflikt ergeben. Die Unklarheiten des Nordis-Gesetzes lassen daher Raum f\u00fcr Fragen und Kritik hinsichtlich seiner Wirksamkeit.<\/p>\n\n\n\n
Fazit<\/p>\n\n\n\n
Das Nordis-Gesetz, eines der meist erwarteten Gesetzesvorhaben des letzten Jahres, zielt auf die Sicherheit von K\u00e4ufern im dynamishen Immobilienmarkt ab. Seine Bestimmungen begrenzen die von Bautr\u00e4gern erhobenen Vorausyahlungen und bieten K\u00e4ufern eine Reihe von Rechtsgarantien f\u00fcr Immobilien, die sich noch in der Projektphase befinden.<\/p>\n\n\n\n
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