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Ein ohne Baugenehmigung erweiterter Hausbau, ein zus\u00e4tzlich errichtetes Stockwerk, ein Anbau, der in den Unterlagen nicht aufgef\u00fchrt ist, eine Halle, die ohne Einhaltung der Baugenehmigung errichtet wurde, oder ein Bauwerk, das zwar physisch existiert, aber nicht ordnungsgem\u00e4\u00df im Grundbuch eingetragen werden kann. Das sind in der Praxis h\u00e4ufig vorkommende Situationen, die zu einem ernsthaften Problem werden k\u00f6nnen, wenn der Eigent\u00fcmer die Immobilie verkaufen, beleihen, aufteilen oder ihre rechtliche Situation kl\u00e4ren m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n
Was \u00e4ndert sich ab dem 25. August 2026?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Das Gesetz Nr. 169\/2026 wurde im Amtsblatt Nr. 661 vom 10. August 2026 ver\u00f6ffentlicht und tritt am 25. August 2026<\/strong> in Kraft. Mit seinem Inkrafttreten wird das Gesetz Nr. 50\/1991 aufgehoben, das fast 35 Jahre lang die Genehmigung von Bauarbeiten geregelt hat.<\/p>\n\n\n\n Eine der wichtigsten Neuerungen f\u00fcr Eigent\u00fcmer ist die in \u00a7 301 geregelte Nachgenehmigung<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Diese kann beantragt werden, wenn Bauarbeiten durchgef\u00fchrt wurden:<\/p>\n\n\n\n – ohne Baugenehmigung<\/strong>; oder<\/p>\n\n\n\n – unter Nichteinhaltung der bestehenden Baugenehmigung<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Mit anderen Worten: Das Problem betrifft nicht nur F\u00e4lle, in denen \u00fcberhaupt keine Baugenehmigung vorlag. Sie kann auch dann relevant sein, wenn eine Genehmigung vorliegt, der tats\u00e4chlich errichtete Bau jedoch vom genehmigten Projekt abweicht \u2013 beispielsweise hinsichtlich der Fl\u00e4che, des Standorts, von Anbauten oder anderen \u00c4nderungen.<\/p>\n\n\n\n Allgemeine Regel: Welche Bauten k\u00f6nnen nachgeregelt werden?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nach Ablauf der \u00dcbergangsfrist bleibt die M\u00f6glichkeit, eine Nachregelungsgenehmigung zu erhalten, auf bestimmte Kategorien von Arbeiten beschr\u00e4nkt.<\/p>\n\n\n\n Im Wesentlichen erlaubt das Gesetz die Nachgenehmigung f\u00fcr:<\/p>\n\n\n\n – Einfamilienh\u00e4user mit einer H\u00f6he von Erdgeschoss oder Erdgeschoss und Obergeschoss<\/strong>, mit einer bebauten Grundfl\u00e4che von maximal 150 m\u00b2, sofern auch die \u00fcbrigen gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind;<\/p>\n\n\n\n – Nebengeb\u00e4ude von Wohngeb\u00e4uden, Wirtschaftsgeb\u00e4ude oder Nebengeb\u00e4ude landwirtschaftlicher Betriebe<\/strong> mit einer bebauten Gesamtfl\u00e4che von h\u00f6chstens 150 m\u00b2;<\/p>\n\n\n\n – Ma\u00dfnahmen zur Verglasung von Balkonen<\/strong>, ohne dass dabei in den \u00f6ffentlichen Raum hineinragend wird.<\/p>\n\n\n\n Bei Einfamilienh\u00e4usern sieht das Gesetz zudem Bedingungen hinsichtlich des Denkmalschutzstatus der Immobilie vor, wobei die Regularisierung nicht unter denselben Bedingungen f\u00fcr historische Denkm\u00e4ler oder Immobilien in bestimmten Schutzgebieten gilt.<\/p>\n\n\n\n Die jetzt relevante Ausnahme: ein Jahr f\u00fcr andere Baukategorien<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der eigentliche Kern der neuen Regelung liegt jedoch in der \u00dcbergangsfrist von maximal einem Jahr, die mit Inkrafttreten des Gesetzbuchs beginnt<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Abweichend von den oben genannten begrenzten Kategorien erlaubt Art. 301 Abs. (7), dass w\u00e4hrend dieses Zeitraums die Nachgenehmigung auch f\u00fcr andere Bauwerkkategorien<\/strong> beantragt werden kann, die ohne Baugenehmigung oder unter Missachtung dieser errichtet wurden.<\/p>\n\n\n\n Diese Bestimmung kann beispielsweise f\u00fcr Bauwerke relevant werden, die aufgrund ihrer Zweckbestimmung, ihrer Fl\u00e4che oder ihrer H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen sp\u00e4ter nicht mehr unter die regul\u00e4ren Bestimmungen zur Legalisierung fallen w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n Daher k\u00f6nnen f\u00fcr einen Eigent\u00fcmer, der sich in einer solchen Situation befindet, die n\u00e4chsten 12 Monate eine wichtige rechtliche Gelegenheit zur Kl\u00e4rung der Situation der Immobilie darstellen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Die blo\u00dfe Einreichung eines Antrags reicht jedoch nicht aus.<\/p>\n\n\n\n Kann jedes Bauwerk legalisiert werden?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nein.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dies ist wahrscheinlich der wichtigste Aspekt des neuen Verfahrens.<\/p>\n\n\n\n Die Legalisierungsgenehmigung darf nicht dazu genutzt werden, die f\u00fcr das Grundst\u00fcck und das Bauwerk geltenden st\u00e4dtebaulichen Vorschriften au\u00dfer Kraft zu setzen.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Erteilung der Genehmigung m\u00fcssen je nach konkretem Fall folgende Voraussetzungen gepr\u00fcft werden:<\/p>\n\n\n\n – die \u00dcbereinstimmung des Bauwerks mit den zum Zeitpunkt der Legalisierung geltenden st\u00e4dtebaulichen Vorschriften<\/strong>;<\/p>\n\n\n\n – die Einhaltung der grundlegenden Anforderungen an die Qualit\u00e4t und Sicherheit des Bauwerks<\/strong>;<\/p>\n\n\n\n – die Einhaltung der Bedingungen des Umweltschutzes<\/strong>, sofern diese anwendbar sind;<\/p>\n\n\n\n – die Erf\u00fcllung der steuerlichen Verpflichtungen<\/strong>;<\/p>\n\n\n\n – die Erf\u00fcllung der Ma\u00dfnahmen und Verpflichtungen, die sich aus etwaigen Verwarnungen<\/strong> ergeben.<\/p>\n\n\n\n Die Sicherheit des Bauwerks muss durch technische Gutachten von zertifizierten Fachleuten \u00fcberpr\u00fcft werden, und wenn behebbare M\u00e4ngel festgestellt werden, k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Arbeiten erforderlich sein, um das Bauwerk in einen konformen Zustand zu versetzen. K\u00f6nnen die gesetzlichen Anforderungen nicht erf\u00fcllt werden, kann die Regularisierung abgelehnt werden und es kann zur Beseitigung des Bauwerks kommen.<\/p>\n\n\n\n Die Existenz der einj\u00e4hrigen Frist darf daher nicht mit einem automatischen Anspruch auf Legalisierung verwechselt werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Was geschieht mit Bauwerken, die \u00e4lter als drei Jahre sind?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bislang wurde in der Praxis der im Gesetz Nr. 50\/1991 vorgesehene Mechanismus im Zusammenhang mit dem Ablauf der Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr die verwaltungsrechtliche Haftung und der Erlangung der Bescheinigung oder der Best\u00e4tigung \u00fcber die Errichtung des Bauwerks unter bestimmten Voraussetzungen angewendet.<\/p>\n\n\n\n Das neue Gesetzbuch ver\u00e4ndert jedoch den rechtlichen Rahmen grundlegend.<\/p>\n\n\n\n Der im alten Gesetz Nr. 50\/1991 geregelte Mechanismus ist als solcher im neuen Gesetzbuch nicht mehr enthalten<\/strong>, weshalb die blo\u00dfe Tatsache, dass ein Bauwerk \u00e4lter als drei Jahre ist, nach dem 25. August 2026 nicht mehr als ausreichende L\u00f6sung f\u00fcr seine Legalisierung angesehen werden darf.<\/p>\n\n\n\n Aus diesem Grund sollten Eigent\u00fcmer, die die Kl\u00e4rung der Rechtslage eines Bauwerks unter Ber\u00fccksichtigung der alten Vorschriften aufgeschoben haben, ihre Situation im Hinblick auf das neue Gesetz neu bewerten<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Die Regularisierung innerhalb der einj\u00e4hrigen Frist ist mit h\u00f6heren Kosten verbunden<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Gesetzgeber r\u00e4umt diese \u00dcbergangsfrist ein, verbindet sie jedoch mit erheblich h\u00f6heren Kosten.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Bauwerke, die in den Genuss der f\u00fcr die \u00dcbergangszeit vorgesehenen au\u00dferordentlichen Regularisierung<\/strong> kommen, legt das Gesetzbuch unter anderem fest, dass bestimmte Geb\u00fchren f\u00fcr die staatliche Bauaufsicht sowie die Geb\u00fchren f\u00fcr die st\u00e4dtebauliche Bescheinigung und die Baugenehmigung auf Werte berechnet werden, die zehnmal h\u00f6her<\/strong> sind als diejenigen, die f\u00e4llig gewesen w\u00e4ren, wenn die Arbeiten vor der Ausf\u00fchrung genehmigt worden w\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n Es ist jedoch wichtig, eine Unterscheidung zu treffen: Die Verzehnfachung darf nicht so dargestellt werden, als gelte sie automatisch f\u00fcr jede Regularisierungsgenehmigung<\/strong>, sondern sie ist an die in Art. 301 Abs. (7) vorgesehene erweiterte \u00dcbergangsregelung gebunden.<\/p>\n\n\n\n Dar\u00fcber hinaus sieht das Gesetzbuch f\u00fcr Geb\u00e4ude, die unter Missachtung der gesetzlichen Verfahren errichtet und nicht nachtr\u00e4glich genehmigt wurden, die M\u00f6glichkeit einer Erh\u00f6hung der Geb\u00e4udesteuer um 100 %<\/strong> vor, und zwar ab dem Zeitpunkt der Feststellung des Sachverhalts durch die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde bis zur Nachgenehmigung oder zum Abriss des Geb\u00e4udes. Die Zahlung der erh\u00f6hten Steuer bedeutet an sich noch nicht, dass die Immobilie rechtm\u00e4\u00dfig geworden ist.<\/p>\n\n\n\n Was passiert, wenn der Eigent\u00fcmer nichts unternimmt?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Das Auslaufen der \u00dcbergangsfrist kann erhebliche Konsequenzen haben.<\/p>\n\n\n\n Nach Ablauf der Frist k\u00f6nnen die lokalen Beh\u00f6rden bei Bauwerken, f\u00fcr die keine Regularisierungsgenehmigung erteilt wurde, unter den im Gesetzbuch vorgesehenen Bedingungen:<\/p>\n\n\n\n – die Beseitigung der Bauwerke<\/strong> vornehmen und die Kosten vom Eigent\u00fcmer einfordern; oder<\/p>\n\n\n\n – beim zust\u00e4ndigen Gericht den Abriss des Bauwerks<\/strong> zu beantragen.<\/p>\n\n\n\n In F\u00e4llen, in denen eine gerichtliche Anfechtung erforderlich ist, legt das neue Gesetz konkrete Verpflichtungen f\u00fcr die lokalen Beh\u00f6rden hinsichtlich der Einleitung des Verfahrens fest.<\/p>\n\n\n\n Daher ist es nicht richtig zu sagen, dass alle nicht regularisierten Bauten nach einem Jahr \u201eautomatisch abgerissen\u201c werden. Das Risiko eines Abrisses wird jedoch real und deutlich konkreter<\/strong>, und die M\u00f6glichkeit der Regularisierung wird erheblich eingeschr\u00e4nkt sein.<\/p>\n\n\n\n Warum ist es nicht ratsam, bis zum Ablauf der Frist zu warten?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Das Regularisierungsverfahren umfasst mehr als nur das Ausf\u00fcllen eines Antrags beim Rathaus.<\/p>\n\n\n\n Je nach den Besonderheiten der Immobilie k\u00f6nnen folgende Schritte erforderlich sein:<\/p>\n\n\n\n – \u00dcberpr\u00fcfung der Eigentumsurkunden und des Grundbuchs;<\/p>\n\n\n\n – Ermittlung der vorhandenen Genehmigungen und Unterlagen;<\/p>\n\n\n\n – die Analyse des Bebauungsplans und der geltenden st\u00e4dtebaulichen Vorschriften;<\/p>\n\n\n\n – Katasterunterlagen und Vermessungen;<\/p>\n\n\n\n – technische Gutachten, die von zertifizierten Sachverst\u00e4ndigen erstellt wurden;<\/p>\n\n\n\n – die Kl\u00e4rung etwaiger Abweichungen zwischen der Situation in den Unterlagen und der tats\u00e4chlichen Situation vor Ort;<\/p>\n\n\n\n – die Einholung der erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen;<\/p>\n\n\n\n – die Behebung von Nichtkonformit\u00e4ten;<\/p>\n\n\n\n – Kl\u00e4rung der steuerlichen Situation und etwaiger Bu\u00dfgeldbescheide.<\/p>\n\n\n\n Einige dieser Schritte erfordern die Mitwirkung von Architekten, technischen Sachverst\u00e4ndigen, Ingenieuren oder Katasterspezialisten.<\/p>\n\n\n\n Daher sollte die rechtliche Pr\u00fcfung so fr\u00fch wie m\u00f6glich beginnen<\/strong>, um zun\u00e4chst festzustellen, ob eine Regularisierung m\u00f6glich ist, und erst danach zu ermitteln, welche Unterlagen erforderlich sind.<\/p>\n\n\n\n Daher muss <\/strong>die Situation jeder Immobilie individuell gepr\u00fcft werden. Ein scheinbar geringf\u00fcgiger Unterschied, wie beispielsweise die bebaute Fl\u00e4che, der Abstand zur Grundst\u00fccksgrenze, die H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen, die Lage in einem Schutzgebiet oder das Vorliegen einer \u00e4lteren Genehmigung, kann die rechtliche L\u00f6sung ver\u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n Das Team von NARTEA & PARTNERS kann Sie bereits in der Phase der Pr\u00fcfung der Regularisierungsm\u00f6glichkeiten<\/strong> unterst\u00fctzen, noch bevor Sie erhebliche Kosten f\u00fcr technische Unterlagen aufwenden.<\/p>\n\n\n\n Je nach konkreter Situation k\u00f6nnen wir Sie bei folgenden Punkten unterst\u00fctzen:<\/p>\n\n\n\n – Analyse der rechtlichen Situation des Bauwerks und des Grundst\u00fccks<\/strong>;<\/p>\n\n\n\n – Pr\u00fcfung der Eigentumsurkunden, des Grundbuchs, der Genehmigungen und der vorhandenen Unterlagen;<\/p>\n\n\n\n – Feststellung des anwendbaren Rechtsrahmens und Pr\u00fcfung der M\u00f6glichkeit, eine Legalisierungsgenehmigung<\/strong> zu beantragen;<\/p>\n\n\n\n – Pr\u00fcfung der Bu\u00dfgeldbescheide und der von den Beh\u00f6rden angeordneten Ma\u00dfnahmen;<\/p>\n\n\n\n – Erstellung und Einreichung der erforderlichen Antr\u00e4ge, Schreiben und Unterlagen im Umgang mit den Beh\u00f6rden;<\/p>\n\n\n\n – Zusammenarbeit und Koordination der rechtlichen Schritte mit Architekten, technischen Sachverst\u00e4ndigen, Vermessungsingenieuren und anderen beteiligten Fachleuten;<\/p>\n\n\n\n – Unterst\u00fctzung bei den erforderlichen Verfahren zur Kl\u00e4rung der Katastersituation und Eintragung des Bauwerks in das Grundbuch<\/strong>, nachdem die gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind;<\/p>\n\n\n\n – Anfechtung von rechtswidrig erlassenen Verwaltungsakten oder Sanktionen, sofern Gr\u00fcnde daf\u00fcr vorliegen;<\/p>\n\n\n\n – Vertretung des Eigent\u00fcmers in eventuellen Rechtsstreitigkeiten bez\u00fcglich der Legalisierung oder des Abrisses des Bauwerks<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n