Besitzen Sie in Rumänien ein Geschäftsgebäude, eine Lagerhalle, Büroräume oder eine gewerblich genutzte Wohnung? Dann stellt sich häufig die Frage, wer den steuerlichen Gebäudewert ermittelt, ob weiterhin ein Bewertungsgutachten erforderlich ist und wie eine fehlerhafte Steuerfestsetzung angefochten werden kann. Die geplante Reform der Immobilienbesteuerung ist von den im Jahr 2026 tatsächlich geltenden Vorschriften zu unterscheiden.

Wer setzt die Gebäudesteuer fest?

Die zuständige örtliche Steuerbehörde setzt die Steuer nach dem rumänischen Steuergesetzbuch und den Beschlüssen des zuständigen Gemeinderats fest. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinde jedes Gebäude selbst einzeln begutachtet oder dass Eigentümer keine Erklärungs- und Bewertungspflichten mehr haben. Maßgeblich sind die gesetzlich vorgesehenen Angaben und steuerlichen Werte.

Ist 2026 noch ein Bewertungsgutachten erforderlich?

In bestimmten Fällen ja. Für Gebäude im Eigentum juristischer Personen sieht Art. 460 des rumänischen Steuergesetzbuchs nach den für 2026 geltenden Regeln grundsätzlich eine Aktualisierung des steuerlichen Wertes alle fünf Jahre anhand eines Gutachtens eines zugelassenen Bewerters vor; gesetzliche Ausnahmen bleiben vorbehalten. Eine Einreichung nach der ersten Zahlungsfrist kann dazu führen, dass die steuerliche Wirkung erst im Folgejahr eintritt. Für nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude natürlicher Personen ist Art. 458 gesondert zu prüfen. Die pauschale Behauptung, sämtliche individuellen Gutachten seien abgeschafft, wäre unzutreffend.

Was sieht die Regierungsverordnung Nr. 16/2022 vor?

Die Regierungsverordnung Nr. 16/2022 entwickelte ein Modell, das sich an Richtwerten aus den Marktstudien der rumänischen Notarkammer orientiert und durch die örtlichen Steuerbehörden angewendet werden soll. Die Einführung wurde jedoch durch Verschiebungen und spätere Gesetzesänderungen beeinflusst. Deshalb darf die ursprüngliche Reformregelung nicht ungeprüft auf das Steuerjahr 2026 übertragen werden. Entscheidend sind die aktuell anwendbare Gesetzesfassung und der örtliche Ratsbeschluss.

Welche Folgen hat eine unterlassene Aktualisierung?

Bei juristischen Personen kann eine versäumte Aktualisierung unter den Voraussetzungen des Art. 460 zu einem erhöhten Steuersatz führen. Dabei sind insbesondere die gesetzlichen Regeln zur Benachrichtigung des Steuerpflichtigen zu beachten. Vor Zahlung einer erhöhten Forderung sollten der Zeitpunkt der letzten Bewertung, die Mitteilung der Behörde, mögliche Ausnahmen und die Berechnung überprüft werden.

Was können Sie bei einer fehlerhaften Steuerfestsetzung tun?

Fehler können die Gebäudefläche, die Nutzungsart, den Eigentümer, das Bezugsjahr, den steuerlichen Wert oder den örtlichen Steuersatz betreffen. Zunächst sollten der Steuerbescheid und seine Berechnungsgrundlagen angefordert und mit den Eigentumsunterlagen sowie den abgegebenen Erklärungen verglichen werden. Anschließend kommen eine Berichtigung der Steuerdaten oder ein Rechtsbehelf in Betracht. Für steuerrechtliche Einsprüche gilt grundsätzlich eine Frist von 45 Tagen ab Bekanntgabe, vorbehaltlich der besonderen Regeln der Steuerverfahrensordnung.

Die Bewertung kommunaler Vermögensgegenstände ist etwas anderes

Für Vermögenswerte öffentlicher Einrichtungen gilt ein eigenständiger Rechtsrahmen, insbesondere die Regierungsverordnung Nr. 81/2003 über die Neubewertung des Anlagevermögens. Die bilanzielle Neubewertung öffentlicher Grundstücke und Gebäude durch eine eingesetzte Kommission oder zugelassene Sachverständige ist nicht mit der Besteuerung privater Immobilien gleichzusetzen.

Und bei Gerichtsverfahren oder Zwangsvollstreckungen?

Sachverständigengutachten in gerichtlichen Verfahren oder Bewertungen im Rahmen einer Immobilienzwangsvollstreckung unterliegen besonderen Verfahrensvorschriften. Ein solcher Wert ersetzt nicht automatisch den steuerlichen Wert bei der Gemeinde.

Wie kann NARTEA & PARTNERS Sie unterstützen?

Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann unnötige Gutachterkosten und fehlerhafte Steuerforderungen vermeiden. Wir unterstützen Sie insbesondere bei:

• der Prüfung der steuerlichen Einordnung und der Pflichten privater oder gewerblicher Eigentümer;
• der Analyse von Steuerbescheiden, Mitteilungen, Gutachten und Eigentumsnachweisen;
• der Klärung, ob eine neue Bewertung erforderlich ist und welche Fristen gelten;
• Anträgen auf Berichtigung der kommunalen Steuerdaten;
• der Erstellung von Rechtsbehelfen und der Vertretung gegenüber Behörden und Gerichten.

Entscheidend sind jeweils das Steuerjahr, die Gebäudeart, die Person des Eigentümers und die behördlichen Unterlagen. Durch eine gezielte Prüfung lässt sich feststellen, ob ein Bewertungsfehler, eine fehlerhafte Einstufung oder ein rechtswidriger Steuerbescheid vorliegt.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns telefonisch unter +40 720 291 919 oder über den Kontaktbereich auf www.nartea.ro.