Das Nordis-Gesetz ist eine Schutzmaßnahme, die die Transparenz für Verbraucher erhöht und die Einführung von gestaffelten Obergrenzen zum Ziel hat. Der Kauf einer Immobilie, die sich noch in der Planungsphase befindet, birgt für Käufer eine Reihe großer Risiken, die auf den von den Käufern geleisteten hohen Anzahlungen, Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen und der Unmöglichkeit für den Käufer, zu überprüfen, ob es sich um ein einmaliges Verkaufsversprechen handelt, beruhen. Das Nordis-Gesetz sieht daher eine Reihe von Lösungen für diese Probleme vor.
1.Strenge Höchstgrenzen für Vorauszahlunge
Mit der Verabschiedung des Gesetzes können Immobilienentwickler keine unbegrenzten Vorauszahlungen mehr einziehen.
Das Gesetz sieht klare Höchstgrenzen vor, nämlich: 5 % des Gesamtpreises der Immobilie für die Kaufreservierungsvereinbarung, 15 % zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zusage, 25 % nach Fertigstellung der Tragkonstruktion, 20 % nach Fertigstellung der Installationsarbeiten, wodurch eine Korrelation zwischen dem Prozentsatz der Vorauszahlung und den Bauphasen hergestellt wird. Diese Obergrenzen dienen dazu, die von den Käufern im Voraus gezahlten Beträge zu begrenzen und das Risiko zu verringern, im Falle der Nichteinhaltung der vertraglichen Verpflichtungen durch die Bauträger hohe Summen zu verlieren.
Die aus einer Vorauszahlung stammenden Geldbeträge müssen auf separaten, für das Projekt bestimmten Konten hinterlegt werden, um zu verhindern, dass die Mittel für andere Zwecke als die, für die sie eingenommen wurden, verwendet werden, d. h. dass das Geld der Käufer für andere Investitionen verwendet wird.
Diese Maßnahme gewährleistet somit ein höheres Maß an Vertrauen für Käufer, aber auch einen Schutz vor illegalen Praktiken seitens der Bauträger. Diese Bestimmungen sind nicht zwingend, es kann auch davon abgewichen werden. So können Bauträger auch Anzahlungen von mehr als 5 % einziehen, wenn sie eine Versicherungspolice vorlegen, die einer Bank-/Finanzgarantie entspricht und zur Sicherung der Fertigstellung des Projekts erforderlich ist. Gemäß dem Verfahren einer Bankgarantie verpflichtet sich eine Bank als Garant, einem Begünstigten einen bestimmten Betrag zu zahlen, wenn der Kunde der Bank, der Auftraggeber, einer vertraglichen Verpflichtung nicht nachkommt. Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass es den Handel erleichtert und damit eine bessere Ausführung der Arbeiten gewährleistet.
Mit der Anzahlung von 5 % wird die Kaufreservierung vorgenommen, sodass das Nordis-Gesetz eine Frist von maximal 60 Tagen vorsieht, innerhalb derer die Reservierung in ein Kaufversprechen umgewandelt werden muss. Innerhalb dieser Frist wird der Kaufvorvertrag vor einem Notar abgeschlossen, andernfalls wird die Anzahlung innerhalb von 30 Tagen zurückerstattet. Diese Bestimmung soll verhindern, dass Geldbeträge, die der Käufer für eine Reservierungsvereinbarung gezahlt hat, die nicht voranschreitet, einbehalten werden.
Wurden die notwendigen Schritte zur Förderung der Vereinbarungen zwischen Bauträgern und Verbrauchern nicht unternommen, indem der Bauträger aus eigenem Verschulden den Vorvertrag oder Vertrag abgeschlossen hat, ist er verpflichtet, den Käufern den gesamten Betrag zurückzuerstatten. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers werden die Käufer jedoch nach dem rumänischen Staat zu bevorrechtigten Gläubigern und haben Vorrang bei der Rückforderung ihres Geldes.
Um die Effizienz und Sicherheit der Vorgänge zu verbessern, sind auch Sanktionen für die Umgehung gesetzlicher Bestimmungen oder die Täuschung der Verbraucherinteressen, wie z. B. die Verwendung von Mitteln für andere Zwecke, vorgesehen. Daher sind Strafen in Höhe von 1 % des Umsatzes des Bauträgers vorgesehen. Diese Maßnahme wirft eine Reihe von Schwierigkeiten auf, die beispielsweise das Fehlen einer Umsatzhistorie, das Fehlen von Verfahren zur Überwachung der Mittel bzw. der für die Projekte bestimmten Konten mit sich bringen. All diese Schwierigkeiten erfordern unter anderem eine technische und rechtliche Überarbeitung.
Mit Inkrafttreten des Gesetzes müssen Kaufversprechen zwingend im Grundbuch eingetragen werden, um jegliche Unsicherheit hinsichtlich der Einzigartigkeit des Versprechens auszuräumen und aufeinanderfolgende Veräußerungen zu verhindern. Auf diese Weise hat der Käufer Zugang zur Überprüfung der Situation der Immobilie, und die Käufer profitieren von einer größeren Transparenz des Immobilienmarktes, um das Vertrauen der Käufer zu stärken.
Die von den Bauträgern von den Kunden erhaltenen Anzahlungen werden auf ein separates Bankkonto eingezahlt, um sicherzustellen, dass diese Mittel ausschließlich für die Entwicklung des Projekts verwendet werden und nicht für andere Investitionen der Käufer.
2. Zwischen Notwendigkeit und Anwendbarkeit: Kritik am Nordis-Gesetz
Sowohl Bürger als auch Immobilienentwickler erkennen die Bedeutung und Notwendigkeit der Verabschiedung von Gesetzen an, die die Interessen der Käufer streng schützen. Dennoch wird der Entwurf wegen mangelnder Klarheit und Schwierigkeiten bei der eigentlichen Umsetzung kritisiert.
Erstens sieht das Gesetz keine klaren Sanktionen für den Fall vor, dass die Anzahlung nicht zurückgezahlt wird, wenn der Kaufvertrag nicht innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen wird. Das Fehlen ausdrücklicher Sanktionen führt somit zu einer mangelnden Vorhersehbarkeit bei der Anwendung des Gesetzes. Darüber hinaus gibt es in Rumänien noch keine standardisierten Produkte zur Absicherung der Fertigstellung von Projekten, was die Bestimmung in der Praxis unanwendbar macht.
Gleichzeitig sieht das Gesetz vor, dass die aus den Anzahlungen eingenommenen Beträge nur mit Zustimmung des Bauleiters oder Projektmanagers verwendet werden dürfen. Da diese Mitarbeiter des Immobilienentwicklers sind, könnte sich möglicherweise ein Interessenkonflikt ergeben. Die Unklarheiten des Nordis-Gesetzes lassen daher Raum für Fragen und Kritik hinsichtlich seiner Wirksamkeit.
Fazit
Das Nordis-Gesetz, eines der meist erwarteten Gesetzesvorhaben des letzten Jahres, zielt auf die Sicherheit von Käufern im dynamishen Immobilienmarkt ab. Seine Bestimmungen begrenzen die von Bauträgern erhobenen Vorausyahlungen und bieten Käufern eine Reihe von Rechtsgarantien für Immobilien, die sich noch in der Projektphase befinden.