Angesichts der jüngsten Gesetzesänderungen ist die Überprüfung der Unterlagen einer Immobilie vor dem Kauf einer der wichtigsten Schritte zum Schutz des Käufers. Eine unvollständige Prüfung kann zu Rechtsstreitigkeiten, finanziellen Verlusten oder der Unmöglichkeit des tatsächlichen Erwerbs des Eigentumsrechts führen.
1. Analyse des Eigentumsrechts und der Rechtsgeschichte
Der erste Schritt besteht in der Bewertung der Dokumente, die das Eigentumsrecht belegen:
- Erwerbsurkunde (Kaufvertrag, Schenkung, Teilung, Eigentumsurkunde),
- frühere Transaktionen,
- Einträge im Grundbuch.
Es ist unerlässlich, die Identität des Eigentümers zu bestätigen, etwaige anhängige Rechtsstreitigkeiten oder Ansprüche zu überprüfen und die bestehenden Belastungen zu analysieren: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Veräußerungsverbote.
2. Überprüfung der Kataster- und Stadtplanungssituation
Der Auszug aus dem Grundbuch und der Katasterplan geben Aufschluss über:
- die genaue Fläche,
- die Grenzen und die Lage der Immobilie,
- das Vorhandensein von Überschneidungen,
- den Zugang zu öffentlichen Straßen.
Auf städtebaulicher Seite sind zu prüfen: - die Baugenehmigung,
- die technischen Unterlagen,
- die Einhaltung der örtlichen Vorschriften.
Diese Überprüfungen verhindern Risiken im Zusammenhang mit nicht genehmigten Bauten, der Unmöglichkeit der Eintragung in das Grundbuch oder Verwaltungsstrafen.
3. Verträge und Verpflichtungen des Bauträgers
Bei Neubauten ist die Prüfung der vom Bauträger zur Verfügung gestellten Unterlagen von entscheidender Bedeutung. Zu überprüfen sind:
- Vorverträge und Kaufversprechen,
- etwaige Vereinbarungen mit Dritten,
- das Vorliegen von Rechtsstreitigkeiten oder Ansprüchen,
- der rechtliche Status des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde.
Es wird außerdem empfohlen, die Klauseln zu Lieferfristen, Garantien, Strafen und aufschiebenden Bedingungen zu prüfen, da diese das Recht des Käufers direkt beeinflussen können.
4. Der Fall von Miteigentum
Bei Immobilien, die sich in Miteigentum befinden, unterliegt der Verkauf oder die Teilung strengen Regeln. Die Aufhebung des Miteigentums kann nur erfolgen:
- mit Zustimmung aller Miteigentümer oder
- durch ein Gericht, wenn kein Konsens besteht.
Die Teilung in natura muss den städtebaulichen und katasterrechtlichen Bedingungen entsprechen, was nicht immer möglich ist. Eine vorherige rechtliche Prüfung vermeidet spätere Blockaden.
5. Steuerpflichten und Meldung an die ANAF
Die durch den Entwurf L213/2025 eingeführten Änderungen erhöhen die steuerlichen Verpflichtungen von Eigentümern und Bauträgern. Die Überprüfung der steuerlichen Situation der Immobilie – einschließlich etwaiger Verbindlichkeiten gegenüber der ANAF – ist von entscheidender Bedeutung, um Folgendes zu vermeiden:
- spätere Pfändungen,
- die Unmöglichkeit des Verkaufs,
- Strafen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass angesichts der durch die neuen Vorschriften vorgesehenen Steuererhöhungen die fachliche Beratung zu einem wichtigen Bestandteil jedes Immobilienkaufs wird, um Risiken zu vermeiden und eine sichere Transaktion zu gewährleisten.
Für weitere Informationen können Sie uns in unserer Anwaltskanzlei in Sibiu, Str. Spartacus, Nr. 13A, Kreis Sibiu, telefonisch unter der Nummer 0720.291.919 oder per E-Mail unter [email protected] kontaktieren.