O casă extinsă fără autorizație, un etaj construit în plus, o anexă care nu apare în acte, o hală ridicată fără respectarea autorizației sau o construcție care există fizic, dar nu poate fi intabulată corespunzător. Sunt situații întâlnite frecvent în practică și care pot deveni o problemă serioasă atunci când proprietarul dorește să vândă, să ipotecheze, să dezmembreze imobilul sau să își clarifice situația juridică.
Ce se schimbă de la 25 august 2026?
Legea nr. 169/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și intră în vigoare la data de 25 august 2026. Odată cu intrarea sa în vigoare, este abrogată Legea nr. 50/1991, care a reglementat timp de aproape 35 de ani autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Una dintre cele mai importante noutăți pentru proprietari este reglementarea prin art. 301 a autorizației de regularizare.
Aceasta poate fi solicitată atunci când au fost efectuate lucrări:
- fără autorizație de construire; sau
- cu nerespectarea autorizației de construire existente.
Cu alte cuvinte, problema nu privește numai situațiile în care nu a existat deloc o autorizație. Poate fi relevantă și atunci când autorizația există, însă construcția realizată în teren diferă de proiectul autorizat – de exemplu, prin suprafață, amplasament, extinderi sau alte modificări.
Regula generală: ce construcții vor putea fi regularizate?
După perioada tranzitorie, posibilitatea obținerii autorizației de regularizare va rămâne limitată la anumite categorii de lucrări.
În principal, Codul permite regularizarea pentru:
- locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții legale;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
- lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
În cazul locuințelor unifamiliale, legea prevede și condiții referitoare la regimul de protecție al imobilului, regularizarea nefiind aplicabilă în aceleași condiții monumentelor istorice ori imobilelor situate în anumite zone protejate.
Excepția care contează acum: un an pentru alte categorii de construcții
Adevărata miză a noii reglementări se află însă în perioada tranzitorie de maximum un an care începe odată cu intrarea în vigoare a Codului.
Prin excepție de la categoriile limitate prezentate mai sus, art. 301 alin. (7) permite ca, în această perioadă, autorizația de regularizare să fie solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.
Această prevedere poate deveni relevantă, spre exemplu, pentru construcții care, prin destinație, suprafață sau regim de înălțime, nu s-ar mai încadra ulterior în regimul obișnuit al regularizării.
Prin urmare, pentru un proprietar aflat într-o asemenea situație, următoarele 12 luni pot reprezenta o oportunitate juridică importantă de clarificare a situației imobilului.
Dar simpla depunere a unei cereri nu este suficientă.
Poate fi regularizată orice construcție?
Nu.
Acesta este probabil cel mai important aspect al noii proceduri.
Autorizația de regularizare nu poate fi folosită pentru a înlătura regulile de urbanism aplicabile terenului și construcției.
Pentru emiterea autorizației trebuie verificate, în funcție de situația concretă, condiții precum:
- încadrarea construcției în reglementările urbanistice aplicabile la data regularizării;
- respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea și siguranța construcției;
- respectarea condițiilor de protecție a mediului, atunci când acestea sunt aplicabile;
- îndeplinirea obligațiilor fiscale;
- îndeplinirea măsurilor și obligațiilor rezultate din eventualele sancțiuni contravenționale.
Siguranța construcției trebuie verificată prin expertize tehnice întocmite de specialiști atestați, iar dacă sunt identificate neconformități care pot fi remediate, poate fi necesară executarea unor lucrări suplimentare pentru aducerea construcției la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, regularizarea poate fi refuzată și se poate ajunge la desființarea lucrărilor.
Așadar, existența termenului de un an nu trebuie confundată cu un drept automat la legalizare.
Ce se întâmplă cu regula construcțiilor mai vechi de 3 ani?
Până în prezent, în practică a fost utilizat mecanismul prevăzut de Legea nr. 50/1991 în legătură cu împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale și obținerea, în anumite condiții, a certificatului sau adeverinței privind edificarea construcției.
Noul Cod schimbă însă fundamental cadrul juridic.
Mecanismul reglementat sub vechea Lege nr. 50/1991 nu se mai regăsește ca atare în noul Cod, motiv pentru care simplul fapt că o construcție este mai veche de trei ani nu trebuie considerat, după 25 august 2026, o soluție suficientă pentru intrarea sa în legalitate.
Din acest motiv, proprietarii care au amânat clarificarea situației juridice a unei construcții în considerarea vechilor reguli ar trebui să își reevalueze situația în raport cu noul Cod.
Regularizarea în perioada de un an presupune costuri mai mari
Legiuitorul oferă această perioadă tranzitorie, dar o însoțește de costuri considerabil mai ridicate.
Pentru construcțiile care beneficiază de regularizarea excepțională prevăzută pentru perioada tranzitorie, Codul stabilește, între altele, că anumite cote datorate pentru controlul de stat în construcții, precum și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizare se calculează la valori de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost autorizate înainte de executare.
Este importantă însă o distincție: majorarea de zece ori nu trebuie prezentată ca fiind aplicabilă automat oricărei autorizații de regularizare, ci este legată de regimul tranzitoriu extins prevăzut de art. 301 alin. (7).
În plus, pentru clădirile executate fără respectarea procedurilor legale și rămase neregularizate, Codul prevede posibilitatea majorării cu 100% a impozitului pe clădire, de la momentul constatării situației de către autoritatea competentă și până la regularizarea sau desființarea acesteia. Plata impozitului majorat nu înseamnă, în sine, că imobilul a intrat în legalitate.
Ce se întâmplă dacă proprietarul nu face nimic?
Expirarea perioadei tranzitorii poate avea consecințe importante.
După împlinirea termenului, pentru construcțiile care nu au obținut autorizația de regularizare, autoritățile locale vor putea, în condițiile prevăzute de Cod:
- să procedeze la desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar; sau
- să solicite instanței competente desființarea construcției.
În cazurile în care este necesară sesizarea instanței, noul Cod instituie obligații concrete în sarcina autorităților locale privind declanșarea procedurii.
Prin urmare, nu este corect să spunem că toate construcțiile neregularizate vor fi „demolate automat” după un an. Riscul desființării devine însă unul real și mult mai concret, iar posibilitatea de regularizare va fi considerabil mai restrânsă.
De ce nu este indicat să aștepți până la finalul termenului?
Procedura de regularizare presupune mai mult decât completarea unei cereri la primărie.
În funcție de particularitățile imobilului, pot fi necesare:
- verificarea actelor de proprietate și a cărții funciare;
- identificarea autorizațiilor și documentațiilor existente;
- analizarea certificatului de urbanism și a reglementărilor urbanistice aplicabile;
- documentație cadastrală și măsurători;
- expertize tehnice întocmite de experți atestați;
- clarificarea eventualelor diferențe dintre situația din acte și situația din teren;
- obținerea avizelor sau acordurilor necesare;
- remedierea unor neconformități;
- clarificarea situației fiscale și a eventualelor procese-verbale de contravenție.
Unele dintre aceste operațiuni presupun intervenția arhitecților, experților tehnici, inginerilor sau specialiștilor în cadastru.
De aceea, analiza juridică ar trebui începută cât mai devreme, pentru a afla mai întâi dacă regularizarea este posibilă și abia apoi care este documentația necesară.
Astfel, situația fiecărui imobil trebuie analizată individual. O diferență aparent minoră, cum ar fi suprafața construită, retragerea față de limita de proprietate, regimul de înălțime, amplasarea într-o zonă protejată sau existența unei autorizații mai vechi, poate schimba soluția juridică.
Echipa NARTEA & PARTNERS vă poate asista încă din etapa de verificare a posibilității de regularizare, înainte de efectuarea unor cheltuieli importante pentru documentații tehnice.
În funcție de situația concretă, vă putem acorda asistență pentru:
- analizarea situației juridice a construcției și a terenului;
- verificarea actelor de proprietate, a cărții funciare, a autorizațiilor și a documentelor existente;
- stabilirea regimului juridic aplicabil și verificarea posibilității de a solicita autorizația de regularizare;
- analizarea proceselor-verbale de contravenție și a măsurilor dispuse de autorități;
- formularea și depunerea cererilor, adreselor și documentelor necesare în relația cu autoritățile publice;
- colaborarea și coordonarea demersurilor juridice cu arhitecți, experți tehnici, topografi și alți specialiști implicați;
- asistență în procedurile necesare pentru clarificarea situației cadastrale și înscrierea construcției în cartea funciară, după îndeplinirea condițiilor legale;
- contestarea, atunci când există temei, a actelor administrative sau a sancțiunilor emise nelegal;
- reprezentarea proprietarului în eventualele litigii privind regularizarea sau desființarea construcției.
Vă stăm la dispoziție pentru mai multe informații. Contactați-ne la numărul de telefon 0720291919 sau prin e-mai la adresa [email protected].