Dețineți o clădire comercială, un apartament utilizat pentru activități profesionale, o hală sau un spațiu închiriat unei firme? Stabilirea impozitului pe clădiri poate ridica întrebări importante: cine calculează valoarea impozabilă, când trebuie depus un raport de evaluare și ce puteți face dacă primăria stabilește o sumă greșită? Reformele fiscale au propus o trecere către utilizarea studiilor de piață notariale, însă regulile aplicabile în 2026 trebuie deosebite de mecanismele anunțate pentru viitor.

Cine calculează impozitul pe clădiri?

Impozitul este stabilit de organul fiscal local competent, în condițiile Codului fiscal și ale hotărârilor consiliului local. Aceasta nu înseamnă că primăria efectuează întotdeauna o expertiză individuală a fiecărui imobil și nici că proprietarul este scutit de orice obligație declarativă sau de evaluare. Autoritatea utilizează documentele, informațiile și valorile impozabile relevante potrivit legii.

Mai este necesar un raport de evaluare în 2026?

Da, în anumite situații. Pentru clădirile deținute de persoane juridice, art. 460 din Codul fiscal păstrează, în regimul aplicabil în 2026, regula actualizării periodice a valorii impozabile, în principiu la cinci ani, prin raport întocmit de un evaluator autorizat, cu excepțiile prevăzute de lege. Depunerea raportului după primul termen de plată poate amâna efectele fiscale până în anul următor. Pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice, trebuie verificat distinct art. 458 și modalitatea legală de determinare a valorii impozabile. Nu este corect să se afirme că toate rapoartele ANEVAR au fost eliminate pentru toate clădirile și toți contribuabilii.

Ce s-a schimbat prin OG nr. 16/2022?

OG nr. 16/2022 a conturat un mecanism de impozitare raportat la valorile orientative din studiile de piață administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, cu atribuții de aplicare la nivelul organelor fiscale locale. Implementarea acestui model a fost însă afectată de prorogări și modificări legislative succesive. De aceea, o regulă prezentată în forma inițială a OG nr. 16/2022 nu trebuie considerată automat aplicabilă impozitului datorat în 2026. Pentru un calcul corect sunt necesare forma Codului fiscal aplicabilă anului fiscal și hotărârea consiliului local.

Ce riscă proprietarul dacă nu actualizează valoarea?

În cazul persoanelor juridice, nerespectarea regulilor de actualizare poate determina aplicarea unei cote majorate, în condițiile art. 460, inclusiv ale dispozițiilor privind notificarea contribuabilului. Înainte de plata unei sume majorate, merită verificate data ultimei evaluări, comunicarea notificării, existența unei excepții și calculul efectuat de organul fiscal. Nu orice majorare este automat corectă.

Ce puteți face dacă impozitul stabilit de primărie este greșit?

Erorile pot privi suprafața, destinația clădirii, titularul obligației, anul de referință, valoarea impozabilă sau cota stabilită local. Solicitați situația fiscală și documentele pe baza cărora a fost calculat impozitul, verificați declarațiile și actele de proprietate, iar apoi analizați posibilitatea rectificării evidenței ori a contestării actului administrativ fiscal. Contestația fiscală este supusă, ca regulă, unui termen de 45 de zile de la comunicarea actului, cu particularitățile prevăzute de Codul de procedură fiscală.

Evaluarea bunurilor primăriei este o procedură diferită

Dacă discuția privește terenurile sau construcțiile din patrimoniul unei instituții publice, se aplică o altă logică: OG nr. 81/2003 reglementează reevaluarea activelor fixe ale instituțiilor publice. Pentru construcții și terenuri sunt prevăzute operațiuni periodice de reevaluare, prin comisie desemnată sau evaluatori autorizați, după caz. Această procedură contabilă nu trebuie confundată cu stabilirea impozitului datorat de proprietarii privați.

Dar evaluarea într-un litigiu sau într-o executare silită?

Și aceasta este distinctă de evaluarea fiscală. În executarea silită imobiliară și în litigii, evaluarea poate fi realizată în cadrul procedurilor judiciare sau execuționale, inclusiv cu ajutorul unui expert, în condițiile Codului de procedură civilă. Valoarea astfel determinată nu înlocuiește automat valoarea fiscală utilizată de primărie.

O analiză juridică înainte de depunerea unei declarații, plata unui impozit contestabil sau comandarea unui nou raport poate evita costuri și demersuri inutile. Echipa NARTEA & PARTNERS poate analiza:

• încadrarea fiscală a clădirii și obligațiile proprietarului, persoană fizică sau juridică;
• deciziile de impunere, notificările, evaluările și documentele de proprietate;
• necesitatea actualizării valorii impozabile și termenele relevante;
• posibilitatea corectării datelor din evidențele fiscale ale primăriei;
• redactarea cererilor, contestațiilor fiscale și reprezentarea în relația cu autoritățile sau în instanță.

Fiecare situație trebuie examinată în raport cu anul fiscal, categoria clădirii, titularul proprietății și actele emise de organul fiscal. O primă verificare a documentelor poate lămuri dacă problema este una de evaluare, de încadrare fiscală ori de legalitate a impunerii.

Vă stăm la dispoziție pentru mai multe informații. Contactați-ne la numărul de telefon 0720291919 sau prin intermediul secțiunii de contact de pe www.nartea.ro.