Legea Nordis este o măsură de protecție care sporește transparența pentru consumatori și are ca scop introducerea de plafoane etapizate. Achiziția unui imobil aflat încă în stadiu de proiect a generat o serie de riscuri mari pentru cumpărători, având la bază avansurile generoase plătite de cumpărători, întârzierile predărilor de locuințe și imposibilitatea cumpărătorului de a verifica dacă promisiunea de vânzare este unică. Astfel, legea Nordis adoptă o serie de soluții la aceste probleme.
- Plafoane maxime stricte pentru încasări în avans
Odată cu adoptarea legii, dezvoltatorii imobiliari nu vor mai putea încasa sume nelimitate în avans. Legea prevede clar plafoane maxime, anume: 5% din prețul integral al imobilului pentru convenția de rezervare a cumpărării, 15% la momentul încheierii promisiunii, 25% după finalizarea structurii de rezistență, 20% după finalizarea lucrărilor de instalații, astfel se instituie corelarea procentului de avans cu etapele de construcție. Aceste plafonări au scopul de a limita sumele de bani plătite de cumpărători în avans și diminuarea riscului de a pierde sume ridicate în caz de nerespectare a promisiunilor contractuale de către dezvoltatori.
Sumele de bani provenite dintr-un avans trebuie să fie depozitate în conturi distincte dedicate proiectului pentru a preveni folosirea fondurilor în alte scopuri decât cele pentru care au fost încasate, respectiv îndreptarea banilor cumpărătorilor spre alte investiții.
Prin această măsură se asigură, așadar, un grad mai ridicat de încredere pentru cumpărători, dar și o măsură de protecție împotriva practicilor ilicite întreprinse de dezvoltatori. Aceste dispoziții nu sunt imperative, se poate și deroga de la acestea. Astfel, dezvoltatorii vor putea încasa și avansuri mai mari de 5% dacă conferă o poliță de asigurare, echivalentă unei garanții bancare/ financiare, necesară garantării finalizării proiectului. Așadar, conform procedurii unei unei garanții bancare, o bancă, în calitate de garant, promite să plătească un beneficiar o sumă specificată, dacă clientul băncii, ordonator, nu-și îndeplinește o obligație contractuală. Această procedură are meritul de a asigura o facilitare a tranzacțiilor comerciale și, implicit, o mai bună execuție a lucrărilor.
Prin avansul de 5%, se realizează rezerva cumpărării, așadar Legea Nordis prevede un termen de maxim 60 de zile pentru ca rezervarea să fie transformată în promisiune de vânzare. În acest interval, promisiunea de vânzare va fi încheiată în fața notarului public, iar în caz contrar, avansul va fi restituit în termen de 30 de zile. Această prevedere are scopul de a preveni reținerea unor sume de bani plătite de cumpărător pentru o convenție de rezervare care nu avansează. În cazul în care nu s-au făcut demersurile necesare pentru avansarea înțelegerilor dintre dezvoltatori și consumatori, prin încheierea promisiunii sau a contractului din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta va fi obligat la restituirea sumei integrale către cumpărători. Însă, în caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii vor deveni creditori privilegiați, după statul român, având prioritate la recuperarea banilor.
Pentru o mai bună eficiență și securitate a operațiunilor, se prevăd și dispoziții sancționatorii pentru eludarea dispozițiilor legale sau pentru fraudarea intereselor consumatorilor, precum folosirea fondurilor în alte scopuri. Așadar, se prevede aplicarea unor penalități de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Această măsură ridică o serie de dificultăți pe care le presupune, exempli gratia, lipsa unui istoric de cifre de afaceri, lipsa unor proceduri de monitorizare a fondurilor, respectiv a conturilor dedicate proiectelor. Toate aceste dificultăți impun, printre altele, o revizuire tehnică și juridică.
Odată cu intrarea în vigoare a legii, promisiunile de vânzare vor fi în mod obligatoriu înscrise în Cartea Funciară, pentru a elimina orice incertitudine privind unicitatea promisiunii și pentru a preveni înstrăinările succesive. Astfel, cumpărătorul are acces la verificarea situației imobilului, iar cumpărătorii vor beneficia de o mai mare transparență a pieței imobiliare pentru a valorifica buna credință a cumpărătorilor.
Avansurile încasate de către dezvoltatori de la clienți vor fi depuse într-un cont bancar distinct, pentru a se asigura utilizarea respectivelor fonduri numai în scopul dezvoltării proiectului și a se evita îndreptarea banilor cumpărătorilor spre alte investiții.
2. Între necesitate și aplicabilitate: critici aduse legii Nordis
Atât cetățenii, cât și dezvoltatorii imobiliari recunosc importanța și necesitatea adoptării unor legi care să protejeze riguros interesele cumpărătorilor. Cu toate acestea, proiectul nu este lipsit de critici la adresa lipsei clarității și a dificultăților în aplicarea sa propriu-zisă.
În primul rând, legea nu prevede sancțiuni clare în caz de nerambursare a avansului, dacă promisiunea de vânzare nu este încheiată în termenul de 60 de zile. Astfel, lipsa unor sancțiuni exprese dă curs lipsei de predictibilitate în cadrul aplicării legii. În plus, în ideea asigurărilor de finalizare a proiectelor, în România nu există încă produse standardizate de acest tip, ceea ce face prevederea neaplicabilă în mod concret.
Totodată, legea prevede că utilizarea sumelor încasate din avansuri vor putea fi utilizate numai cu aprobarea dirigintelui de șantier sau manager-ului de proiect. Având în vedere că aceștia sunt angajații dezvoltatorului imobiliar, se poate ridica eventuala posibilitate a unui conflict de interese. Așadar, neclaritățile legii Nordis lasă loc de întrebări și critici cu privire la eficiența acesteia.
Concluzie
Legea Nordis, unul dintre cele mai așteptate proiecte legislative din ultimul an, are în centru siguranța cumpărătorilor pe piața imobiliară, aflată în continuă dezvoltare. Prevederile acesteia au ca efect limitarea sumelor încasate drept avans de către dezvoltatorii imobiliari și o serie de garanții legale pentru cumpărători privind promisiunile de vânzare de imobile aflate încă în stadiu de proiect.