Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat o decizie care pune  în acord o parte dintre normele generale cu normele speciale, de natură tehnică, cu privire la situația construcțiilor realizate fără autorizație de către un constructor pe terenul proprietatea sa.

Este vorba despre Decizia nr. 13/2019 publicată în M.O. nr. 440 din 3 iunie 2019 prin care  Înalta Curte de Casație si Justitie a admis recursul în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel București vizând „interpretarea dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în sensul dacă aceasta constituie sau nu un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale.”

Prin Decizia nr. 13/2019 a Î.C.C.J. se arată că pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile (terenul și construcția) să aparțină unor proprietari diferiți, deci accesiunea imobiliară artificială nu se aplică ipotezei în care ambele bunuri aparțin aceluiași proprietar.

Această decizie a Î.C.C.J. stabilește că Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.”

Totodată, prin decizia luată, Î.C.C.J. propune două soluții remediu  cu privire la construcțiile edificate fără autorizație, în functie de momentul edificării acestora, după cum urmează:

– Dreptul de proprietate al construcțiilor realizate înainte de data de 01.08.2001 (data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991) se poate intabula în Cartea Funciară de către proprietarul terenului și în lipsa autorizației de construire, doar în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.

– Pentru construcțiile edificate după data de 01.08.2001 fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia și pentru care nu a fost efectuată recepția lucrarilor, se poate intabula dreptul de proprietate al acestora în Cartea Funciara doar după parcurgerea procedurii administrative de intrare în legalitate cu privire la construcția realizată pe terenul său, permisă de Legea nr. 50/1991.

Practic, constructorul trebuie să solicite un certificat de urbanism, să verifice în ce masură construcția edificată deja îndeplinește condițiile urbanistice actuale, să obțină o expertiză tehnică a întregii construcții pentru a verifica dacă lucrarea îndeplinește condițiile de siguranță în construcții si, eventual, să ia măsuri (să modifice) pentru a le îndeplini, iar ulterior, să obțină autorizația de construire și actele subsecvente (proces verbal care constată finalizarea).

Astfel, chiar dacă până la acest moment a fost uzitată preponderent soluția judiciară a proceselor de accesiune imobiliară atificială și pentru ipotezele în care proprietarul construcției era și proprietarul terenului, după această decizie, ar trebui ca practica să se ralieze și, pe cale de consecință, vor înceta astfel de demersuri judiciare ale căror soluții sunt previzibile.

Totodată, ca efect al interpretării dată prin această decizie, practic se constată existența unor noi sancțiuni, adică la sancțiunea amenzii și a măsurii prin care se dispune intrarea în legalitate a construcției edificate fără autorizatie, se mai adaugă și imposibilitatea proprietarului constructiei de a-și face opozabil dreptul de proprietate asupra bunului (chiar dacă existența sa este de necontestat) și implicit, lipsirea de dreptul de dispoziție al proprietarului asupra construcției, cel putin tranzitoriu, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991.

Așadar, aspectele reținute în Decizia nr. 13/2019 a Î.C.C.J. aduc efecte importante în piața imobiliară, atât în ceea ce priveste construcțiile deja edificate sau a celor ce se vor edifica fără autorizație de construire, precum și în privința celor pentru care, din motive diverse, nu se finalizează procedura de recepție finală.

În cazul în care doriți să aflați mai multe detalii, ne puteți contacta la:

tel: 0720291919 / 0369718423

e-mail: [email protected]

Leave a Reply

Your email address will not be published.

*