Când imobilul tău este obiect al unui contract de locațiune încheiat între tine și alt contractant, dreptul tău de proprietate trebuie să se limiteze la o serie de aspecte privind posesia și folosința în vederea protejării interesului chiriașului. Este foarte important ca în cadrului contractului să se detalieze aspectele importante ale locațiunii, cum ar fi natura acesteia, dacă este cu titlu oneros, sau cu titlu gratuit, etc. În funcție de aceste date se va alege un regim juridic aplicabil contractului în cauză.
În aceste condiții evacuarea chiriașului se poate face doar respectând o serie de pași. Și până la urmă cum începe procesul de evacuare silită a chiriașului?
În cazul încheierii unui contract de locațiune între părți, în vederea evacuării locatarului, locatorul are nevoie de o hotărâre judecătorească de evacuare în acest sens. Un chiriaș poate fi dat afară de către locator, numai dacă acesta din urmă obține în instanță dreptul de a-l evacua.
Cu toate acestea, printre prevederile legale există o reglementare ,,portiță”, în alte situații.
În lipsa unui contract scris, instanța de judecată este cea chemată să autorizeze procedura de evacuare a ocupantului. Inexistența unui act scris, transformă așa zisul ,,chiriaș”, în ochii legii, într-un simplu ocupant.
Pentru grăbirea evacuării, proprietarul se poate folosi de o procedură specială, prevăzută în titlul XI al Codului de Procedură Civilă, acest titlu cuprinde specifice elemente procedurale, care au ca scop simplificarea procesului judiciar.
Prima obligație a proprietarului este de a înștiința în prealabil, printr-o notificare scrisă chiriașul referitor la evacuare. Fără notificare, procesul de evacuare prin procedura specială poate să fie respins de către instanță. Această notificare echivalează cu o somație de eliberare a imobilului în termen de 30 de zile de când a fost luată la cunoștință de locatar.
În cadrul procedurii speciale de evacuare, competența instanței de judecată se determină în funcție de locul în care se află imobilul folosit / ocupat pe nedrept. Un alt aspect de interes legat de această modalitate procesuală este că pârâtul nu poate cere absolut nimic de la reclamant, deci nu poate formula cerere reconvențională împotriva cereri de evacuare a reclamanului bazată pe această procedură. Pârâtul poate formula doar apărări privind folosirea/ocuparea bunului. Pretențile pârâtului vizavi de reclamnat, de orice natură ar fi ele, trebuie formulate pe o cale separată în cadrul unui alt proces. Diferit față de dreptul comun, privind această procedură, hotărârea primei instanței este obligatorie.
Cheltuielile de judecată sunt suportate de către pârât.
Când nici la sfârșitul procesului de judecată, reclamantul care a reușit să obțină o hotărâre de evacuare va putea apela la un executor judecătoresc pentru a începe procedurile privind evacuarea silită și executarea silită a cheltuielilor judiciare și de executare.